家賃保証会社員の一日

家賃保証会社って具体的になにするの?と思っている方も多いのではないでしょうか。

通常の企業のように家賃保証会社にも沢山の部署がありますが、大きく分けると営業部と督促部です。

私は7年間不動産業者さんへの営業をし、現在は督促部です。

そんな督促部は何をしているのか?大まかにご紹介します。

 

通常督促

想像しやすいと思いますが滞納者、連帯保証人への督促です。

電話、SMS、請求書等の発送を行います。

滞納時期や状況によって督促の方法も変わります。

すぐに反応してもらえれば本人携帯への連絡で済みますが、音信不通の契約者は違った対応になってきます。

ざっくりとしたものですが、弊社での初回対応はこんな感じ。

 

 

①契約者へ立て替えたから連絡してくださいメール

②契約者へ電話

③契約者職場に連絡

④連帯保証人へ電話とメール

⑤連帯保証人職場に連絡

 

 

滞納者毎に状況が違うのでマニュアル通りにはほとんどいきません。

状況に応じて即請求書、払込用紙を送る事もあります。

契約者が通常の人間と違う事に付いては別記事にてまたご紹介します。

 

昨今かなり個人情報が厳しいので勤務先には匿名で掛けます。

 

連帯保証人や滞納内容を話しても良いと許可の無い方にはたとえ夫婦でも親でも連絡依頼のみです。

緊急連絡先で名前を貰っている場合に契約者へ連絡依頼しますが、内容を教えないなら知らん!!と怒られたり執拗に聞いてくる方々もいてツライです・・

 

時間管理

時間になったら対象者に電話を掛けます。これが地味に大変です。

 

振込約束をしたものの約束を破った契約者へ連絡

○日の○時に入れる、という約束を破った契約者には電話をします。

案件によっては電話でなく、約束忘れてるの?振り込んでねメールを送るだけの場合もありますが、毎月不履行常習犯には連帯保証人へ連絡するなどの対応が必要です。

五十日や月末最終営業日はため息が出るくらいの件数です。

 

契約者からの要望に合わせて連絡

契約者の中にはこの時間に掛けて!といった指定があります。

指定された時間に掛けて連絡がつかない場合は別の方法を試しますが、毎回それがルーティーンの方もいるので必ず守ります。

違う事をしたらものすごいクレームになる事もあります(滞納してんだからそっちから連絡してこいよという態度は厳禁です)

家賃を滞納するような方々です。不在着信があったら折り返すという事が出来ないので希望を聞いてその通り電話します。寛大な心が必要です。

 

 例 

・昼休みや勤務時間外に携帯に電話希望

・携帯不所持のため自宅へ○時に電話希望

・仕事中は電話に出られない為勤務先へ電話希望

 

 

管理会社や大家さんへの連絡

請求して契約者と管理会社の間で認識の違いが起こっている事もあるので管理会社へ内容の共有をします。

家賃保証会社が間に入ると伝言ゲームのようになりこじれてしまうことがあります。

契約者から直接管理会社に連絡をしていただくよう話しますが、自分は悪くないのに自分が掛けるんですか!?と言われる方もいるため、トラブルになりそうな案件についてはこちらから管理会社に確認しますと伝えます。

 

 例 

・昨日管理会社に送金した

・大家さんに○日払うと約束している

・管理会社から支払い用紙送ると言われて来ていない

・前家賃で払っている、フリーレントだと聞いている

・家賃は引き落としのはずだ

 

 

滞納者宅へ訪問

数年前から女性社員の滞納者宅訪問は禁止になっているので私は行っておらず、全体的な訪問数も減っています。理由は危ないから。

滞納が続き裁判となり最終的な強制執行当日、執行官が解錠した際に滞納者が包丁を持って出てきて滞納者は逮捕されました。

男性とはいえこんなことが起こったら怖いでしょうし、訪問にはリスクがあるので減少傾向にあります。

そもそも訪問しても物件に居ない事もありますが、居ても居留守を使う方がほとんどです。

 

会って話が出来る確率は低いのに訪問する理由は二つあります。

 

1. 物件を利用しているのかの確認

全く連絡が取れない場合、そもそも物件に住んでいるのかの確認が必要です。

電気は通っているか、

郵便ポストは滞留していないか、

ゴミ屋敷になっていないか、

駐車場に車はあるのか、乗っている形跡はあるのか

異臭等がすれば警察官立ち会いの元、安否確認も行います。

 

2. 通知の投函

訪問して投函するより郵送の方が効率良くない?と思われがちですが、郵便局を通さない通知には心理的効果があります。

滞納常習者には効果はありませんが若年層や女性等は通知を見て振り込むことがあります。自宅にまで取り立てに来られたら怖いですから。

 

管理会社への訪問

管理部としての訪問は主に書類のやり取りです。

賃貸借契約書のコピー、物件の間取り、賃貸借解除通知の戻り(家賃保証会社は訴訟代理人なので部屋解除するよ!という書類は管理会社名義で送ります。滞納者が書類を受け取らなければ保管期限超過で管理会社に書類が戻ります。)大家さんへ依頼している書類など。

訴訟関係の書類を依頼し準備ができたら回収しに訪問します。

郵送対応してくれると良いのですが、管理会社は取りにきて〜!という対応が多いです。訴訟書類に慣れていないと不備もあるためその場で確認し話す方が安心です。

 

大家さん宅への訪問

管理会社から申し出があれば大家さん宅に訪問する事もあります。

大家さんから頂く訴訟関係の書類の手続きが主です。土地や建物の所有者が兄弟などで複数名居る場合は時間がかかります。

管理会社でもしっかり分かっていないものを説明するのは難しいからと年配の大家さんに訴訟書類の説明をしに訪問したことがありました。

年齢のせいなのか、昔ながらの大家さんだからなのか理解していただけず了承を貰うのが大変なことがありました。管理会社さんの苦労がちょっと分かった瞬間でした。

役所・法務局・裁判所・陸運局・郵便局への訪問

判決で裁判所、

住民票や謄本、評価証明の取得などに役所、

ブルーマップ確認で法務局、

駐車場契約で契約当時に申告していた車両ではない場合や無断駐車の所有者特定に陸運局に行く事もあります。

大量の郵便物や内容証明も送るため郵便局員とは顔見知りになってしまいます。

 

最後に

一日中電話で督促だけをしていると思われがちですが、(大体そうですが)外に出る事もあります。

家賃保証会社勤務の方は同じような一日なのではないかなと思います。

私の会社ではなるべく連絡する回数を減らしコストを抑える回収を心がけていますが、滞納者はなかなか想い通りにならないこともあって大変です。

ライバル会社の可能性もあると思いますが、業界の回収率を上げる為にもこれが効果あるよ!といった情報あれば待ってます。

回収、頑張ります!

 

最後まで読んでいただき、ありがとうございました!

なな

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